「アパートローン」の問題について、近年急増している課題が話題になっています。
地方銀行や信用金庫の営業マンが、数千万の預金がある高齢者を対象に「アパート経営」の不動産投資の案件を持ちかけて口説き落とそうとしています。
実は若手の銀行員たちは老人たちをカモにしようとしていて、絶対に喋らない「落とし穴」があるそうです。
知らないと本当に怖いことになりそうな情報があるなら、銀行はどんな秘密を隠しているののでしょうか？
■アパートローン
日本では、アパートローン・バブルが膨らんでいるそうです。
日銀による金融緩和で市場に溢れたお金の貸出先に困った銀行が熟慮の上に考案したスキームの結果です。
対象は、現役時代にそれなりの財産を築いた団塊の世代の高齢者たちです。
銀行が営業するターゲット層にしているのは、退職金・株・不動産・土地などの資産を調べて、数千万円以上の財産を所有している方々です。
銀行は、「相続や資産運用の相談を承る」という作戦をとって資産持ちの高齢者に接近します。
「年金や雀の涙の利息だけで老後を生活するのは大変ですよね」等と言い寄ってきて問題提起します。
また、「預貯金を切り崩していても、延命治療や薬の発達によって平均寿命が伸びている現在では、心配で不安なことばかりですよね」。
さらに「節税対策をしなかったら、財産のほとんどが相続税として税務署に取られるだけでもったいないです。」
など、あの手この手で不安を煽ります。
煽るだけ煽った後に問題解決を提示します。
そして、「諸問題を全て解決する素晴らしい方法の中でも、アパート経営がおススメです。」と切り出してきます。
例えば、評価額5千万円の土地に5千万円の借金でアパートを建てたとしましょう。
家賃収入の利回りが5％ならば、年間500万円の家賃収入になります。
ローンの金利が3％ならば、30年ローンだと年々の支払いは150万円前後となります。
つまり、手元には約350万円の現金が残ることになります。
アパートには減価償却があるので、30年後には税金もほとんどかからないと言ってきます。
極め付きに、借金しているので、子どもへの相続時にも、節税枠が大きくなる！
と銀行側はまくしたてます。
一見、真実味がある解説で、嘘を言っているわけではありません。
しかし、現実的に考えるとそれほど甘くないです。
【１】借り手がちゃんと見つかるかどうかも分からないです。
【２】金利が変動する可能性があるため長期ローンのデメリットを背負います。
【３】家賃相場もニーズによって変動しやすいです。
以上ような不安要素があるにも関わらず、
営業部の銀行員はそのようなリスクをきちんと説明してくれません。
必死になって融資先をさがしてる銀行員は営業成績を上げるために、中立的な立場でアドバイスをしてくれないでしょう。
彼らは、お客様の資産運用の相談をするような態度を示しながら、残念ながらアパートローンのセールストークをしているだけです。
今回はここまで。
次回は家賃保証を武器にした銀行の戦略を解説します。
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